近日，国家发展改革委、国土资源部等5部委联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》发改社会规〔2018〕400号（以下简称《指导意见》），全文共5大项17条，对主题公园开发的方方面面进行了很多界定和规范，但最引人注目的恐怕是其中对主题公园搭配地产开发的相关规定，从此“主题公园+房地产”模式寿终正寝。

但这只是开始。此文件出台不仅断了一众房地产公司的财路，背后传达的信息可能对今后旅游行业的发展产生更加深远的影响。今后的文旅产业的投资和发展又将向什么方向演变？本期景鉴研究将为读者进行全面剖析。

文件要点解读

《指导意见》对主题公园方方面面说了很多，我们先不看套话，只择其中和大家赚钱直接相关的部分进行解读。

第五条“科学论证发展”。省级政府要根据本地区经济社会发展情况、区域人口规模、城市化程度和旅游市场条件等因素，严格科学论证，统筹研究本区域主题公园项目的数量和布局。严格控制新建、扩建特大型主题公园，省级政府对本地区特大型主题公园项目建设进行科学论证，对未经省级政府论证的项目不得报请国务院进行核准。合理规划大型主题公园，符合条件的可纳入本省（区、市）经济社会发展、旅游发展等重大规划和相关区域规划。要防止一哄而起、盲目发展、重复模仿、同质化竞争，防范地方债务、社会、金融等风险。

解读：本条对各地方上主题公园的数量、规模进行了限制，特别是特大型主题公园。以后主题乐园审批层级和难度会大大提升，地县级政府已无法主导项目建造的决策。这在第九条中进行了再次强调，“按规定应由省级政府核准的主题公园项目，省级相关部门在政策把握、规划布局、资源开发配置等方面要严格控制，不得下放核准权限。”另外注意此处提到防范地方债务风险，后面条文中也有多次提及。

第六条“合理规划布局”。主题公园项目选址应当符合土地利用总体规划和城市、镇总体规划以及相关专项规划。统筹考虑主题公园项目游客众多、人员密集的特点，合理规划选址布局，避免与住宅等人员密集区域交叉叠加。在主题公园周边地区，合理规划酒店、餐饮、购物、娱乐、交通等服务设施建设，控制与主题公园无关的住宅、写字楼等项目。在主题公园园区内，要合理配套商业设施用地面积，不得擅自改变园区土地用途，严禁进行住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发。

解读：主题公园只能造在郊区，且周边只能有酒店、餐饮、购物、娱乐等旅游配套设施，而不能依靠主题公园炒地皮、盖房地产，业内过往通行的“主题公园+地产”模式走不通了。相关文章详见《景鉴：中国主题乐园产业研究——华侨城》。

第七条“严格用地管理”。严格落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，合理确定主题公园占地规模。主题公园用地要优先利用存量和低效建设用地，严格控制新增建设用地，禁止占用耕地（亦不得通过先行办理分批次农用地转用等形式变相占用耕地）、天然林地、国家级公益林地和城镇公园绿地，禁止违规填海建设主题公园。主题公园用地应按照国家土地管理有关规定通过招拍挂等方式取得，严禁采取划拨方式。

解读：对所能利用的土地进行了限制，也就是只能用区位不好的边角料“优先利用存量和低效建设用地”。在市区周边优质区位造主题公园，借此推高土地价值和房地产价格就行不通了。并且严禁划拨、必须通过招拍挂的形式也消除了地方上私下处理建设用土地的空间，大大推高了主题公园的土地成本。

第十条“严控房地产倾向”。各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地。主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。对拟新增立项的主题公园项目要科学论证评估，严格把关审查，防范“假公园真地产”项目。

解读：强调严控主题公园周边的房地产开发，而且把房地产与主题公园开发彻底割裂，连调整规划的路也给堵死。“捆绑供地、捆绑审批”也是一直以来捆绑开发、廉价拿地的主要手段，以后也行不通了。第在十五条中再次强调“要严肃组织查处违反土地用途和建设方案要求、利用主题公园土地开发房地产的行为，防止主题公园房地产化。”

第十一条“严防地方债务风险”。科学论证主题公园建设项目，将企业是否建立长期稳定的投入机制和创新机制作为项目审批的重要条件之一，确保主题公园项目长期稳定运营。各地区要统筹考虑综合债务率、现有财力、资金筹措和还款来源，稳妥把握主题公园配套基础设施建设节奏。要量力而行，严格控制因主题公园建设增加地方债务。

解读：再次为地方债敲响警钟，没钱的地方就别造！

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